Длинные ставки делают работу ФРС, и первым ломается рынок жилья

Шум — повышение, сигнал — 66,0

Последние две недели в заголовках звучало, что ФРС, повысившая ставку в сентябре, 28 октября вновь пойдёт на повышение. Собственная оценка рынка за последние 30 дней сдвинулась в обратную сторону. По данным, которые приводит Rallies.ai, вероятность повышения как минимум на 25 базисных пунктов на заседании 27–28 октября к 20 октября снизилась до 17,2%; неделей ранее она составляла 22,1%, месяцем ранее — 57,6%.

Объясняющие это данные вышли 20 октября. По данным NAR, которые пересказали HousingWire и Reuters, индекс подписанных договоров купли-продажи жилья в сентябре упал на 7,3% до 66,0. Экономисты в опросе Reuters ждали снижения лишь на 0,5%, а индекс достиг дна ряда, который ведётся с 2001 года. В годовом выражении падение составило 11,3% с учётом сезонности и почти 13% в расчёте Bloomberg без сезонной корректировки.

Ужесточение делает кривая доходности

Рынок жилья ломает не ключевая ставка, а длинный конец кривой. По данным Freddie Mac, ставка по тридцатилетней ипотеке с фиксированной ставкой на неделе 15 октября держалась на 7,40% против 6,27% годом ранее. Рост на 113 базисных пунктов напрямую отразился на ежемесячном платеже семьи, покупающей жильё.

На официальной кривой Минфина США 20 октября доходность двухлетних бумаг составила 4,79%, десятилетних — 5,12%, двадцатилетних — 5,47%, тридцатилетних — 5,42%. За день доходность двухлетних выросла на 2 базисных пункта, а тридцатилетних снизилась на 6. Рынок закладывает неизменную ставку ФРС на коротком горизонте, а на длинном начинает закладывать более слабый рост. По данным NAR, договоры превращаются в сделки за 1–2 месяца, поэтому этот слом перейдёт и в продажи на вторичном рынке в октябре и ноябре.

Октябрьские данные тоже не показывают улучшения. По еженедельному измерению HousingWire, на неделе до 16 октября новые незавершённые продажи домов на одну семью опустились до 51 947, что на 13,1% меньше, чем годом ранее. Региональная разбивка указывает в ту же сторону: на западе индекс за месяц упал на 9,2% до 49,3, на юге за год — на 12,0% до 79,2. Главный экономист NAR Юн при этом заявил, что ставки, возможно, близки к пику; это утверждение проверят данные Freddie Mac 22 октября.

В Европе к тому же выводу пришла председатель ЕЦБ Лагард. В заявлении для Международного валютно-финансового комитета МВФ 20 октября она сказала, что долгосрочные ставки заметно выросли с последнего заседания в сентябре. По словам Лагард, ужесточение условий финансирования замедлит рост и перенос цен сильнее, чем предполагал сентябрьский прогноз. Перед заседанием 29 октября это означает, что длинный конец взял на себя часть работы ЕЦБ.

Где держатся зарплаты, банк всё равно повышает

Два исключения из правила — страны с сильным рынком труда. В Великобритании, по данным ONS, безработица в июне–августе снизилась до 4,7% при ожидавшихся 4,9%, а рост регулярных зарплат остался на уровне 3,7%. По данным FXStreet, рынок оценивает вероятность повышения Банком Англии ставки с 3,75% 5 ноября примерно в 95%. Член комитета Грин считает совместимым с целью в 2% рост зарплат около 3% и говорит, что нынешняя позиция недостаточно жёсткая.

В Канаде картина сложнее. По данным BBH, своп-рынок закладывает 78-процентную вероятность повышения на 25 базисных пунктов 28 октября против прежних 60%. В сентябре общая инфляция поднялась до 3,1%, но среднее отслеживаемых банком показателей — усечённого среднего и медианы — снизилось до 1,85%. BBH считает заложенное на ближайшие 12 месяцев ужесточение на 100 базисных пунктов чрезмерным; иными словами, и это повышение — ответ на общую инфляцию, разогнанную энергетикой.

Политический риск Канады на той же неделе ослаб. На необязывающем голосовании 19 октября около 76% избирателей Альберты отвергли предложение начать процесс отделения; было подсчитано около 1,8 млн голосов. То, что провинция с четвёртыми по величине доказанными запасами нефти в мире остаётся в федерации, привязывает решение банка 28 октября исключительно к ценовым данным, а не к политике. Значит, нагрузку канадского повышения на жильё и заимствования понесёт только сама ставка.

На периферии счёт оплачивают премией

Пока центробанк ждёт, счёт периферийных стран растёт через премию за риск. Спред десятилетних доходностей Франции и Германии 20 октября расширился на 8,5 базисного пункта до 150,8; немецкие бумаги дают 3,42%, французские — 4,93%. Moody's пересмотрит рейтинг Франции Aa3 23 октября, и понижение на одну ступень опустит его до A1.

В Латинской Америке страновой риск Аргентины вырос с 589 базисных пунктов 12 октября до 710 внутри дня 20 октября. В Бразилии перед вторым туром 25 октября опросы показывают разрыв между кандидатами в 2–3 пункта, на границе статистической погрешности. Общий знаменатель — доходность двухлетних бумаг США на уровне 4,79%: пока не снижается короткий конец, не снижается и стоимость фондирования высокодоходного долга.

За чем следить

В ближайшие 8 дней тезис проверят четыре даты: 21 октября — сентябрьская инфляция в Великобритании, 23 октября — решение Moody's по Франции, 25 октября — второй тур в Бразилии, 28 октября — решения ФРС и Банка Канады. Быстрее всего тезис опровергнет рост доходности тридцатилетних казначейских бумаг выше 5,6%: это покажет, что длинный конец закладывает не рост, а предложение бумаг. На рынке жилья, если недельная ставка Freddie Mac 22 октября не опустится ниже 7,40%, падение договоров перейдёт и на ноябрь.