İçeriğe geç
TALAYINSIGHT
Ahşap iskeleti ve mavi su yalıtım levhalarıyla inşaat halindeki iki katlı müstakil ev; çatıda işçiler

IV Makro Politika ve Borç Piyasaları·Analiz·Amerika

Uzun vade Fed'in işini yapıyor, ilk kırılma konut sözleşmelerinde

ABD'de bekleyen konut satışları eylülde %7,3 düşüşle 2001'den beri en düşük seviyeye indi. %7,40'lık kredi faizi, politika faizi değişmeden sıkılaşmayı yaptı; Fed'de artırım olasılığı bir ayda %57,6'dan %17,2'ye geriledi.

Makro ve Borç Piyasaları Masası · 21 Ekim 2026 · 8 dk okuma · 15 kaynak

Michigan, Pittsfield Township'te yeni bir sitede inşaat halindeki ev (Ağustos 2011) — ABD konut piyasasını gösteren temsilî arşiv fotoğrafıFotoğraf: Dwight Burdette / Wikimedia Commons · CC BY 3.0 · boyutlandırıldı · Kaynak

Önemi

Gürültü, Fed'in yeniden artırıma hazırlandığı anlatısı: piyasa 28 Ekim için artırıma yalnızca %17,2 olasılık veriyor, bir ay önce %57,6'ydı. Sinyal, 66,0'a çöken konut sözleşmeleri ve %7,40'lık kredi faizi. Rejimi belirleyen kısıt, uzun vadenin politika faizinden bağımsız sıkılaştırma yapması: 30 yıllık getiri %5,42'deyken merkez bankası beklese de talep daralıyor. Aynı mekanizma Avrupa'da 150,8 baz puanlık Fransa farkı, Latin Amerika'da 710 puanlık Arjantin primi üzerinden çalışıyor; yalnızca ücretlerin direndiği İngiltere ve Kanada'da bankalar hâlâ artırıma gidiyor.

Etkiler

  • NAR bekleyen konut satışları endeksi eylülde %7,3 düşüşle 66,0'a indi; beklenti %0,5'lik düşüştü ve seri 2001'den beri bu kadar düşük görülmedi.
  • Freddie Mac'e göre 30 yıllık konut kredisi faizi 15 Ekim haftasında %7,40, bir yıl önce %6,27; 10 yıllık Hazine getirisi 20 Ekim'de %5,12, 30 yıllık %5,42.
  • BoE için 5 Kasım artırım olasılığı %95, Kanada için 28 Ekim olasılığı %78; Fed için 28 Ekim olasılığı %17,2 ve Fransa–Almanya farkı 150,8 baz puan.

Gürültü

Fed yeniden faiz artırımına hazırlanıyor

Sinyal

Konut sözleşmeleri 2001'den beri en düşük seviyede

Sinyal ve Gürültü ›

Uzun vade Fed'in işini yapıyor, ilk kırılma konut sözleşmelerinde haritası

Gürültü artırım, sinyal 66,0

Son iki haftanın manşeti, eylülde artırım yapan Fed'in 28 Ekim'de yeniden artırıma döneceğiydi. Piyasanın kendi fiyatlaması ise son 30 günde ters yöne gitti. Rallies.ai'nin aktardığı veriye göre 27–28 Ekim toplantısında en az 25 baz puanlık artırım olasılığı 20 Ekim'de %17,2'ye indi; bir hafta önce %22,1, bir ay önce %57,6'ydı.

Bu düşüşü açıklayan veri 20 Ekim'de geldi. HousingWire ve Reuters'ın aktardığı NAR verisine göre imzalanan konut sözleşmelerini ölçen endeks eylülde %7,3 düşerek 66,0'a indi. Reuters anketindeki ekonomistler yalnızca %0,5'lik düşüş bekliyordu ve endeks 2001'de başlayan serinin dibini gördü. Yıllık düşüş mevsimsellikten arındırılmış hesapta %11,3, Bloomberg'in arındırılmamış hesabında %13'e yakın.

Sıkılaştırmayı faiz eğrisi yapıyor

Konutun kırılması politika faizinden değil eğrinin uzun ucundan geliyor. Freddie Mac'e göre 30 yıllık sabit konut kredisi faizi 15 Ekim haftasında %7,40'ta kaldı; bir yıl önce %6,27'ydi. Aradaki 113 baz puanlık artış, konut alacak hanenin aylık taksitine doğrudan yansıdı.

ABD Hazinesi'nin resmî eğrisinde 20 Ekim'de 2 yıllık getiri %4,79, 10 yıllık %5,12, 20 yıllık %5,47 ve 30 yıllık %5,42 oldu. 2 yıllık getiri gün içinde 2 baz puan artarken 30 yıllık 6 baz puan geriledi. Piyasa kısa vadede Fed'i sabit, uzun vadede ise büyümeyi daha zayıf fiyatlamaya başladı. NAR'a göre sözleşmeler 1–2 ay içinde tapuya dönüştüğü için bu kırılma ekim ve kasım mevcut konut satışlarına da geçecek.

Ekim verisi de düzelme göstermiyor. HousingWire'ın haftalık ölçümüne göre 16 Ekim'e kadarki haftada yeni bekleyen tek aileli konut satışı 51.947'ye indi ve yıllık %13,1 geriledi. Bölgesel kırılım da aynı yönde: batıda endeks aylık %9,2 düşüşle 49,3'e, güneyde yıllık %12,0 düşüşle 79,2'ye indi. NAR Baş Ekonomisti Yun ise faizlerin zirveye yaklaşmış olabileceğini söyledi; bu iddiayı 22 Ekim'deki Freddie Mac verisi sınayacak.

Avrupa'da aynı tespiti ECB Başkanı Lagarde yaptı. 20 Ekim'de IMF'nin Para ve Finans Komitesi'ne sunduğu açıklamada, uzun vadeli faizlerin eylüldeki son toplantıdan beri belirgin biçimde yükseldiğini söyledi. Lagarde'a göre sıkılaşan finansman koşulları büyümeyi ve fiyat geçişini eylül projeksiyonunun öngördüğünden daha fazla yavaşlatacak. 29 Ekim toplantısı öncesinde bu, uzun vadenin ECB'nin işinin bir bölümünü üstlendiği anlamına geliyor.

Ücret direnirse banka yine artırıyor

Kuralın 2 istisnası işgücü piyasası güçlü kalan ülkeler. İngiltere'de ONS'ye göre işsizlik haziran–ağustosta beklenen %4,9 yerine %4,7'ye indi, düzenli ücret artışı %3,7'de kaldı. FXStreet'e göre piyasa BoE'nin 5 Kasım'da faizi %3,75'ten artırmasına yaklaşık %95 olasılık veriyor. Kurul üyesi Greene, %2 hedefle uyumlu ücret artışını yaklaşık %3 olarak görüyor ve duruşun yeterince sıkı olmadığını söylüyor.

Kanada'da ise tablo daha karışık. BBH'ye göre swap piyasası 28 Ekim'de 25 baz puanlık artırıma %78 olasılık veriyor, önceki fiyatlama %60'tı. Eylülde manşet enflasyon %3,1'e çıktı ama bankanın izlediği kırpılmış ortalama ve medyan göstergelerin ortalaması %1,85'e indi. BBH, önümüzdeki 12 ayda fiyatlanan 100 baz puanlık sıkılaştırmayı aşırı buluyor; yani bu artırım da enerji kaynaklı manşete verilen bir yanıt.

Kanada'nın siyasi risk tarafı ise aynı hafta hafifledi. 19 Ekim'deki bağlayıcı olmayan oylamada Alberta seçmenlerinin yaklaşık %76'sı ayrılık sürecini başlatma önerisini reddetti; sayılan oy yaklaşık 1,8 milyondu. Dünyanın 4. büyük kanıtlanmış petrol rezervini taşıyan eyaletin federal çatı altında kalması, Banka'nın 28 Ekim'deki kararını siyasi değil yalnızca fiyat verisine bağlıyor. Bu da Kanada artırımının konut ve borçlanma üzerindeki yükünü tek başına taşıyacağı anlamına geliyor.

Çevrede fatura primle ödeniyor

Merkez bankası beklerken çevre ülkelerin faturası risk primi üzerinden yükseliyor. Fransa ile Almanya'nın 10 yıllık getiri farkı 20 Ekim'de 8,5 baz puan açılarak 150,8 baz puana çıktı; Alman 10 yıllığı %3,42, Fransızınki %4,93. Moody's Fransa'nın Aa3 notunu 23 Ekim'de gözden geçirecek ve tek kademe indirim notu A1'e taşır.

Latin Amerika'da Arjantin'in ülke riski 12 Ekim'deki 589 baz puandan 20 Ekim'de gün içinde 710'a çıktı. Brezilya'da 25 Ekim ikinci turu öncesinde anketler adayları 2–3 puan arayla hata payı sınırında gösteriyor. Ortak payda 2 yıllık ABD getirisinin %4,79'da kalması: kısa vade inmedikçe yüksek getirili borcun fonlama maliyeti de inmiyor.

Ne izlenecek

Önümüzdeki 8 günde 4 tarih tezi sınayacak: 21 Ekim İngiltere eylül enflasyonu, 23 Ekim Moody's'in Fransa kararı, 25 Ekim Brezilya ikinci turu ve 28 Ekim'de Fed ile Kanada kararları. Tezi en hızlı çürütecek gösterge 30 yıllık Hazine getirisinin %5,6'yı aşması olur; bu, uzun ucun büyüme yerine arzı fiyatladığını gösterir. Konut tarafında Freddie Mac'in 22 Ekim haftalık faizi %7,40'ın altına inmezse sözleşme düşüşü kasıma da taşınır.

Olasılıklar

Senaryolar

SenaryoOlasılıkTetikleyiciPiyasa etkisi
H1Piyasa sıkılaştırması yeterli%50Fed 28 Ekim'de bekler, konut kredisi faizi %7,2–7,6 bandında kalır, 10 yıllık getiri %4,9–5,3 aralığında seyreder.Konut sözleşmeleri dipte yatay kalır, Fed aralıkta da bekleme sinyali verir, uzun uç yavaşça geri çekilir.
H2Enflasyon uzun ucu yeniden zorlar%30Enerji kaynaklı enflasyon verileri beklentiyi aşar, 30 yıllık getiri %5,6'yı geçer, kredi faizi %7,6 üzerine çıkar.Konut yeni dip yapar ama Fed aralıkta artırıma döner; Fransa ve Arjantin gibi çevre ülkelerde prim genişler.
H3Konuttan büyümeye sert geçiş%20İstihdam ve perakende verileri de zayıflar, 10 yıllık getiri %4,8'in altına iner.Piyasa artırım yerine indirim fiyatlamaya başlar, kredi faizleri geriler ama kredi riski primi açılır.

Modül A

Kısıt Matrisi

YAPISAL ORT. 3,5 · OPERASYONEL ORT. 2,7Yapısal kısıtlar baskın: sonuç, aktörlerin tercihlerinden çok bu sınırlarla belirlenir.

Yapısal kısıtlarkalıcı · iradeden bağımsız

  • Konut kredisi faizi %7,40 · ABD

    4/5

    Freddie Mac'e göre 30 yıllık sabit faiz 15 Ekim haftasında %7,40, bir yıl önce %6,27; 113 baz puanlık artış konut talebini 66,0'lık dibe itti.

  • Uzun uç %5,4 üzerinde · ABD

    4/5

    20 Ekim'de 20 yıllık getiri %5,47, 30 yıllık %5,42; Fed beklese de uzun vadeli borçlanma maliyeti konut ve yatırımı sıkıyor.

  • Fransa mali sıkışması · Avrupa Birliği

    3/5

    Fransa–Almanya farkı 20 Ekim'de 150,8 baz puan; Moody's 23 Ekim'de Aa3 notunu gözden geçirecek, protestolar 2027 bütçesini zorluyor.

  • İngiltere ücret direnci

    3/5

    ONS'ye göre düzenli ücret artışı %3,7, işsizlik %4,7; BoE için 5 Kasım artırım olasılığı yaklaşık %95.

Operasyonel sürtünmegeçici · zamanla çözülür

  • Yoğun karar takvimi haftalar

    3/5

    23 Ekim Moody's, 25 Ekim Brezilya ikinci turu, 28 Ekim Fed, Kanada ve İngiltere bütçesi aynı 6 günde toplanıyor.

  • Tapu gecikmesi aylar

    3/5

    NAR'a göre sözleşmeler 1–2 ay içinde tapuya dönüşüyor; eylüldeki %7,3'lük düşüşün resmî satış verisine yansıması kasımı bulacak.

  • Fed sessizlik dönemi günler

    2/5

    27–28 Ekim toplantısı öncesinde Fed yetkilileri konuşmuyor; %17,2'lik artırım olasılığı yalnızca veriyle hareket edecek.

Modül B

Sinyal ve Gürültü

SİNYAL %71 · GÜRÜLTÜ %29

Modül C

Varlık Sınıfı ve Pozisyonlama Çıkarımları

Varlık sınıfıMaruziyetAktarım kanalıH1H2H3BeklenenKanaatVadeİzlenecek
Egemen borçABD uzun vadeli Hazine eğrisiKonuttan büyümeye geçen yavaşlama vade primini sınırlar, enflasyon sürprizi ise genişletir+−−+++0,30●●●0–3 ay30 yıllık getirinin %5,6 eşiği
KrediABD konut ve inşaat kredi riskiSözleşme düşüşü 1–2 ay gecikmeyle tapu, inşaat geliri ve konut kredisi hacmine geçer−−−−−−1,50●●●3–12 ayEkim bekleyen konut satışlarının 66,0'ın altında kalması
Egemen borçFransa ve euro çevre borcuNot kararı ve bütçe çıkmazı farkı açar, ECB'nin bekleyişi çekirdek getirileri sabitler0−−+−0,40●●●0–3 ay23 Ekim Moody's kararı ve farkın 158,67 baz puanı aşıp aşmaması
DövizSterlinBoE'nin artırımı Fed'e karşı faiz farkını sterlin lehine çevirir++−+0,60●●●0–3 ay21 Ekim TÜFE verisi ve 5 Kasım BoE oylaması
Egemen borçLatin Amerika yüksek getirili egemen borçABD kısa vadesi ve bölgesel seçim belirsizliği risk primini belirler+−−0−0,10●●●0–3 ayArjantin ülke riskinin 650 ve 750 eşikleri

Okuma: ++ güçlü yapısal destek · + destek · 0 nötr · − baskı · −− güçlü baskı. “Beklenen”, senaryo olasılıklarıyla ağırlıklandırılmış yöndür. H1: Piyasa sıkılaştırması yeterli · H2: Enflasyon uzun ucu yeniden zorlar · H3: Konuttan büyümeye sert geçiş.

Varlık sınıfı düzeyinde, senaryoya koşullu genel analizdir. Belirli bir menkul kıymet, fiyat hedefi ya da işlem zamanlaması içermez; kişiye özel yatırım tavsiyesi değildir (6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu).

İkinci tur etkiler

Peki sonra ne olur?

Başlangıç

30 yıllık konut kredisi faizinin %7,40'a çıkması, eylülde bekleyen konut satışlarını %7,3 düşüşle 66,0'a, 2001'den beri en düşük seviyeye itti.

  1. 1

    Konut ve hane harcamasıaylar içinde

    Sözleşmeler 1–2 ay içinde tapuya döndüğü için ekim ve kasımda mevcut konut satışları geriler, konut yatırımı ve ilgili harcamalar dördüncü çeyrek büyümesinden düşer.

    İzlenecek: NAR'ın ekim mevcut konut satışları verisi ve dördüncü çeyrek GSYH'de konut yatırımı kalemi

  2. 2

    Para politikası beklentisihaftalar içinde

    Zayıflayan talep, enerji kaynaklı enflasyona rağmen Fed'in ek artırım gerekçesini zayıflatır; artırım olasılığı %20'nin altında kalır ve kısa vade getirileri %4,8 civarında sabitlenir.

    İzlenecek: 28 Ekim FOMC metni ve aralık toplantısı için piyasa artırım olasılığının %20'nin altında kalması

  3. 3

    Gelişen ülke fonlamasıaylar içinde

    Kısa vadenin sabitlenmesi ve büyüme beklentisinin düşmesi uzun ucu %5,1'in altına çeker, gelişen ülke egemen borçlarında fonlama maliyeti hafifler; Türkiye'nin dış borçlanma penceresi genişler.

    İzlenecek: ABD 10 yıllık getirisinin %5,0'ın altına inmesi ve Türkiye CDS priminin 260 baz puanın altında kalması

Zinciri kıran

Zincir, enerji fiyatları yeniden hızlanıp ABD enflasyon verileri uzun ucu %5,6 üzerine iterse ya da Hazine'nin uzun vadeli ihraç artışı vade primini büyütürse kırılır; o durumda konut daralması büyüme yerine yalnızca hane kaybı olarak kalır.

Tetikleyiciler

İzlenecek eşikler

GöstergeEşikBugünAnlamı
ABD 30 yıllık getiri> %5,65,4830 yıllık getirinin %5,6'yı aşması, uzun ucun büyümeden çok arzı ve enflasyon primini fiyatladığını, konut baskısının derinleşeceğini gösterir.
ABD 10 yıllık getiri< %4,85,1510 yıllık getirinin %4,8'in altına inmesi, konuttaki kırılmanın büyüme beklentisine geçtiğini ve kredi faizlerinin gevşeyeceğini gösterir.
Türkiye 5 yıllık CDS> 260250Türkiye CDS priminin 260 baz puanı aşması, çevre ülkelerdeki prim genişlemesinin Türkiye'nin dış borçlanma maliyetine taşındığını gösterir.

Kaynaklar

  1. HousingWire — NAR pending home sales index falls to record low in September
  2. Yahoo Finance (Reuters) — US pending home sales tumble to record low in September
  3. The Spokesman-Review (Bloomberg) — US pending home sales plunged in September to a record low
  4. Freddie Mac — Primary Mortgage Market Survey
  5. ABD Hazinesi — Günlük Hazine Getiri Eğrisi Oranları, Ekim 2026
  6. Rallies.ai — U.S. yields ease off lows as stocks rally
  7. Odnako — Lagarde: impossible to ignore the energy shock but the ECB sees a measured response
  8. ONS — Labour market overview, UK: October 2026
  9. FXStreet — Pound climbs to a five-week high on UK jobs and BoE talk
  10. FXStreet (BBH) — Canadian Dollar: Market pricing seen excessive despite hike bets
  11. FinanceFeeds — Euro near $1.12 as French bond spread tops 150bp before Moody's Friday review
  12. La Nación — Dólar hoy y dólar blue, en vivo, martes 20 de octubre
  13. Rava Bursátil — Cotización del Riesgo País al 19 de octubre de 2026
  14. Al Jazeera — Alberta voters reject separation from Canada, early results show
  15. Brasil de Fato — Quaest e Datafolha divulgam nova rodada de pesquisas para o segundo turno

Kaynak ve doğrulama kuralları: metodoloji · Hata bildirimi: iletişim

İlgili raporlar

IVMakro ve Borç·Analiz·Avrasya

Petrol 92 dolara çıktı, Rus bütçesi primi yakıt tazminatında kaybediyor

Vergi bazındaki Rus petrol fiyatı eylülde 92,10 dolara çıktı, ama petrol ve gaz geliri yıllık %22 düştü. Rafinerilere ödenen tazminat 305,5 milyar rubleye fırladı; açığı artık altın satışı kapatıyor.

Avrasya Masası · 21 Ekim 2026 · 7 dk

IVMakro ve Borç·Analiz·Avrupa

Enerji şokunun ikinci turu ücrette değil sokakta görünüyor

Avro bölgesinde eylül enflasyonu %3,8, İtalya'da çekirdek oran %1,6; merkez bankaları ikinci tur etkiyi ücretlerde arıyor. Fransa'da 550 bin kişi yürüdü, borç primi 142,3 baz puana açıldı ve fatura maliyeye kaldı.

Makro ve Borç Piyasaları Masası · 20 Ekim 2026 · 7 dk

IVMakro ve Borç·Analiz·Amerika

Borcun ortalama faizi piyasaya yetişiyor, açığı artık faiz büyütüyor

ABD'nin 2026 mali yılı 1,992 trilyon $ açıkla kapandı ve açıktaki büyümenin üçte ikisi faizden geldi. Borcun ortalama faizi %3,53, 10 yıllık getiri %5,09; aradaki fark kapandıkça fatura merkez bankası kararından bağımsız büyüyor.

Makro ve Borç Piyasaları Masası · 18 Ekim 2026 · 9 dk